בימים אלו, ניתן ע"י ביהמ"ש העליון, בדעת רוב, פס"ד "בזק" (ע"א 10846/06). פסה"ד דן בשאלה, האם חוכר מקרקעין הבוחר שלא לממש אופציה להארכת תקופת חכירה, שניתנה לו בחוזה החכירה וכתוצאה מכך תקופת החכירה, שניצל בפועל, קצרה מפרק הזמן הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין בהגדרת "זכות במקרקעין" (היום - 25 שנה, ועד לתיקון 40, בתחולה מיום 25.11.97 - 10 שנים), זכאי להשבת מס הרכישה ששילם?
עובדות המקרה: המערערת שכרה, בתמורה לדמי שכירות חודשיים, שטחי משרדים ומקומות חניה במשרד בראשל"צ לתקופה של 9 שנים ו- 11 חודש (עסקת החכירה). מאוחר יותר נחתם הסכם נוסף, לפיו, ניתנה למערערת, בין היתר, אופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 5 או 10 שנים ובמידה ותממש אופציה זו, ניתנה לה אופציה נוספת להאריך את תקופת השכירות ב-5 או 10 שנים נוספות. תקופת השכירות המרבית ע"פ עסקת החכירה והתוספת הסתכמה ב-30 שנה. יוער, כי עסקת החכירה והתוספת נחתמו במועדים שלפני תיקון 40 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיכך, הגדרת "זכות במקרקעין" כללה חכירה לתקופה העולה על 10 שנים. לפיכך, הסכם האופציה "הכניס" את עסקת החכירה לגדר "זכות במקרקעין". לאחר 9 שנים ו-11 חודש החליטה המערערת שלא לממש את האופציה שהייתה לה, ופינתה את המושכר. כיוון שתקופת ההשכרה הגיעה כדי 10 שנים, טענה המערערת כי למעשה, לא רכשה זכות במקרקעין ויש להשיב לה את מס הרכישה ששילמה.
ביהמ"ש קובע, כי הגדרת "חכירה לתקופה" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין אינה משאירה מקום לפרשנות וכי :" ... יש להביא בחשבון את תקופת החכירה המרבית אליה יכולה החכירה להגיע, בין היתר, מכוח זכות ברירה (אופציה) להארכת תקופת החכירה הנתונה לחוכר במסגרת ההסכם.... הגדרה זו אינה צופה פני עתיד ועל פיה לא נדרש מימושה בפועל של האופציה. .."
עם זאת, קובע ביהמ"ש בדעת רוב (כב' השופטות חיות ונאור), כי כיוון שהמחוקק - על מנת למנוע תכנוני מס, קבע הגדרה רחבה בצורה מרחיקת לכת ל"זכות במקרקעין", הכוללת גם את כל תקופת החכירה המרבית הניתנת להארכה ע"פ אופציה, הרי שלדעת ביהמ"ש, משהתברר כי האופציה לא מומשה, מן הראוי לאפשר החזר מס באמצעות מתן פרשנות מרחיבה להוראת סעיף 102 לחוק, ובלשון ביהמ"ש:"...משנתן המחוקק בידי מנהל מיסוי מקרקעין כלים כה מרחיקי לכת בשלב ההתקשרות בעסקה, כלים אשר בענייננו יוצרים למעשה חזקה חלוטה כי מי שהתקשר בעסקת אופציה כבר רכש או מכר (לפי העניין) את הזכות נשוא החוזה העיקרי, נראה לי כי מן הראוי "לרכך" במידה רבה את התוצאות של גישה נוקשה זו באמצעות הפרשנות להוראת סעיף 102 לחוק, אשר תאפשר החזר של מס שנגבה כאמור, אם יתברר בדיעבד כי האופציה לא מומשה."
בדעת מיעוט קובע כבוד השופט עמית כי לאור לשונו של סעיף 102 לחוק, על מנהל מיסוי מקרקעין להחזיר המס, רק במידה והתבטלה מכירת הזכות במקרקעין. לדעתו, לאור הגדרתו הרחבה של המחוקק ל"חכירה לתקופה", המתעלמת ממימושה או אי מימושה של האופציה הרי, כך יש לפרש גם את הוראות סעיף 102 לחוק. לקביעתו, אי מימוש או מימוש אופציה, שניהם באים בבחינת קיום חוזה האופציה ולפיכך, אין באי מימוש האופציה משום ביטול מכירת הזכות במקרקעין.
לדעתנו, ניתן להסיק מפסק הדין כי בעת בחינת מיסוי עסקאות בהתאם לסעיפים אנטי תכנוניים, הרי שבמידה ומתברר כי עסקה מסוימת נעשתה שלא לצורך הקטנת נטל המס אלא משיקולים כלכליים, יש לתקן עיוות מיסויי, אם נגרם, ע"פ בחינת העסקה, גם אם הדבר מתברר בדיעבד.
נכתב ע"י רו"ח ענת דואני
